beijing_house_knowledge/README.md

• （一）说明

• （二）各区规划

  • 1. 北京行政区划分

  • 2. 东城区和西城区规划

  • 3. 朝阳区规划

  • 4. 海淀区规划

  • 5. 丰台区规划

  • 6. 昌平区规划

  • 7. 亦庄规划

  • 8. 通州区规划

• （三）房源

  • 1.2014 - 2019 年北京房价走势

  • 2. 2019/02 月北京二手房成交详情

  • 3. 各区平均房价

  • 4. 房价调控

• （四）购房与贷款流程

  • 1. 外地人在北京买房条件及资格

  • 2. 二手房交易流程

  • 3. 二手房交易税费清单

  • 4. 首付贷款比例

  • 5. 月均还款额

  • 6. 特殊交易类型

• （五）轨道交通

  • 1. 2018 - 2021年地铁规划图

• 买房细节（FAQ）

  • 1. 贷款相关

  • 2. 房子建筑相关

  • 3. 买房政策相关

  • 4. 推荐

• 最后

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（一）说明

本文总结了北京买房的一些基础知识与经验，由于市场和房贷政策随时间会发生变化，并不保证所有信息的真实有效性，也不构成任何投资建议。

（二）各区规划

1. 北京行政区划分

《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，城六区指北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。

（1）“一核一主一副、两轴多点一区”

“一核”指的是首都功能核心区，是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。

“一主”指的是中心城区，即城六区，是“四个中心”的集中承载地区，是建设国际一流的和谐宜居之都的关键地区，是疏解非首都功能的主要地区。总规提出，中心城区要降低人口密度，2020年中心城区常住人口规模控制在1085万人左右。

“一副”指的是北京城市副中心，是北京新两翼中的一翼。

“两轴”指中轴线及其延长线、长安街及其延长线。

“多点”是位于平原地区的顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个新城。

“一区”，是指生态涵养区，包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆5个区，以及昌平和房山的山区

（2） 要努力形成北京城市副中心与河北雄安新区比翼齐飞的新格局。

（3）立足京津冀协同发展。

2. 东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划

3. 朝阳区规划

4. 海淀区规划

5. 丰台区规划

6. 昌平区规划

7. 亦庄规划

8. 通州区规划

（三）房源

北京的一手楼盘在城六区较少，文章以二手房交易为主。

1. 2014 - 2019 年北京房价走势

2. 2019/02 月北京二手房成交详情

3. 各区平均房价

4. 房价调控

北京房价从 2017 年开始一直处于调控中，2019 年的政府工作报告也已经出来，今年房地产的主要任务是保持稳定，所以房价大涨的政策条件并不具备。

落实好一城一策，房价大涨大跌都要地方来负责，部分行情差的城市放松一下是可能的，但一二线重点城市想要放松限购限贷几乎没可能，但比如限价放松还是可以的，这样开发商投资就会回升，有利于经济增长。

另外房产税也开始推进立法中，不过短期内并不会落地。

（四）购房与贷款流程

1. 外地人在北京买房条件及资格

持有有效《北京工作居住证》

	（1）持有有效《北京工作居住证》
	（2）在本市没拥有住房或只拥有一套住房

没有有效《北京工作居住证》

	（1） 持有本市有效暂住证
	（2） 在本市没拥有住房
	（3） 连续60个月（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税

2. 二手房交易流程

3. 二手房交易税费清单

4. 首付贷款比例

5. 月均还款额

6. 特殊交易类型

（五）轨道交通

1. 2018 - 2021年地铁规划图

2019年

• 7号线东延工程（焦化厂站—环球影城）全长16.6公里，拟2019年12月竣工。
• 16号线（苏州街—宛平）全长26.1公里，拟2019年12月竣工。
• 16号线二期剩余段（西苑—苏州街）全长4公里，拟2019年12月竣工。
• 轨道交通新机场线一期（草桥—新机场）全长41.4公里，拟2019年9月竣工。
• 轨道交通八通线二期（南延，土桥—环球影城）全长4.5公里，拟2019年12月竣工。
• 轨道交通房山线北延（郭公庄—丰益桥南）全长5.3公里，拟2019年12月竣工。
• 亦庄新城现代有轨电车T1线，全长13.25公里，拟2019年7月竣工。

2020年

• 燕房线支线（饶乐府站—周口店镇）全长6.1公里，拟于2020年12月竣工。
• 8号线三期工程（中国美术馆—五福堂）全长19.2公里，拟2020年12月竣工。
• 14号线剩余段（西局站—右安门外站）全长4公里，拟2020年12月竣工。
• 轨道交通新机场线二期（西延，东直门站—北新桥）全长1.9公里，拟2020年12月竣工。
• 轨道交通平谷线一期（徐辛庄—平谷站）全长54.3公里，拟2020年12月竣工。
• 轨道交通昌平线南延一期（西二旗—蓟门桥）全长12.6公里，拟2020年12月竣工。
• 北京市中低速磁悬浮交通示范线（S1线）剩余段（金安桥-苹果园）全长1.2公里，拟2020年12月竣工。

2021年

• 3号线一期工程（东四十条站—高辛店站）全长22公里，拟于2021年12月竣工。
• 12号线（田村—东坝）全长29.6公里，拟2021年12月竣工。
• 17号线（未来科技城北区站—亦庄站前区南站）全长49.7公里，拟2021年12月竣工。
• 19号线一期（新宫站—牡丹园站）全长22.4公里，拟2021年12月竣工。
• CBD线一期（东大桥站—大郊亭站）全长6.5公里，拟2021年12月竣工。

买房细节 （FAQ）

1. 贷款相关

（1）从 2018/09/17 起，公积金认房又认贷，并与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元。

（2）首套房利率上浮 10% 是什么意思？

首先理解基准利率，它是中国人民银行（央行）规定的商业银行及其他金融机构的存、贷款利率基准，是法定利率。比如现在基准利率是 4.9%, 上浮 10% 就是 5.39%

（3）等额本息和等额本金

等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的，等额本金每个月还款的金额是不同的，第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的，最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。

2. 房子建筑相关

（1）普通自住房和非普通租住房

（2）公摊面积

有传言取消公摊面积这个概念，不过对房价影响不大。

（3）选小区，选房的注意点 : https://www.zhihu.com/question/24464072/answer/232469709

小区规划

a、绿化率 b、车位配比（一户一车至少1:0.8的车位配比）。c、人车分流（是/否），车道宽度，地库出入口是否分开。d、容积率及楼间距。e、小区内配套（体育/健身设施、餐饮、便利店/超市、理发店等等）。f、小区内公共区域状况（水泥地面/石材地面/地砖地面/排水系统等等）。g、变电站及手机基站位置（自住可以不迷信，但这些问题会影响到房屋再次出售）。

建筑结构

a、建筑结构：框架/剪力墙/框剪/砌体（砖混）结构。b、楼层总层数（地下/地面）。c、每层几梯几户，以及每层每户型（建筑）面积。d、楼梯数及楼梯间入口，是否有避难层（至少要求：6楼以下单楼梯/18层以下单楼梯双电梯/33楼以下双楼梯双电梯/更高楼层则需设避难层）。e、底层是否有商铺（商铺楼层数）。f、每层层高。g、外墙面（外墙漆/瓷片/石材）。外墙漆的楼，时间长了显脏显旧，对卖二手房出售不利。h、排水：同层排水/非同层排水。i、供水：市政供水/二次供水。

格局

a、采光（注意南北向窗外是否有高层建筑遮光）。b、通风（是否南北通透，直接通透OR间接通透）。c、厨卫采光。d、主阳台与生活阳台（以及物业是否允许封阳台等）。e、动静分区及动线。f、南向及北向房间数量分别多少。g、承重墙、配重墙位置（影响格局可调整尺度）。h、室内噪音。i、室内及室外冲煞（比如房间、厨房、卫生间门是否有对冲，或室外有尖角冲煞等）。也可以根据业主的八字，测算房屋格局是否匹配（理气派）。

（4）买房投资注意点 : https://mp.weixin.qq.com/s/MD160tkb3UvVjsliF8DMjQ

a. 交通

靠近地铁，越近越值钱，特别是一二线热点城市，节奏快，走路浪费的时间越少越好，通勤上班时间越短越好，走路超过十分钟的就不要考虑了！

b. 学位。

学位越好，升值越快，越抗跌，为了防止学区房改革，买成片的学位房都比较好的片区最保险，中国父母只要有条件为孩子选择好学校的心理不会变。

c. 看未来规划。

不要在乎现在有多荒凉，配套有多不方便，要用发展的眼光看未来规划，周边是否有大型商场还没有开业，有地铁线路还没有通，有其他公共配套规划还没有建好，这样才有想象空间，每一个利好的兑现都有利于房价上涨，如果什么都成熟了反而是利好出尽，没什么太多爆发式增长空间了。

d. 次新房。

拒绝老破旧，老破旧的唯一价值是学位房，以及确定性的旧改拆迁，除此是没有价值的，次新房5年以内的最优，超过10年就不要考虑投了。

e. 地段。

每个区域的中心位置，都是升值最快的，也是最抗跌的，不要买偏远的郊区，涨的慢跌的快。

3. 买房政策相关

（1）什么是满五唯一？

满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和增值税。

（2）商贷买房首套房认定原则

（3）什么是共有产权房？

共有产权房是新类型房屋，其不动产权证上的房屋产权性质将为“共有产权住房”，每个共有产权房项目会拿出30%房源分配给“新北京人”。购房人可以按照政策性住房标准（商业贷款最低首付比例30%）申请公积金、商业贷款购买。

（4）什么是限价房，限竞房？

“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的销售均价进行限制，开发企业向上竞地价，向下竞房价，当所报地价达到合理上限时，开发企业将竞企业自持商品住房面积，最终取得土地开发权。

（5）一类，二类经济适用房区别

一类经济适用房满5年后才可以上市出售，二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类经济适用房需要缴纳综合地价款，二类经济适用房需要缴纳土地出让金。

（6）学区多校划片

学区房并不保证 100% 的入学，短期对学区房有利空，但资源相对均衡的优质学区房，反而会更抢手。

4. 推荐

（1）推荐公众号

「京房字」 汇集了房地产专家，政策制定者，研究机构，媒体人。房地产相关的政策走向，这个公众号能第一时间得到解读。
「樱桃大房子」地产自媒体号，对房子有自己独特的见解。
「撸房价」一个看房价趋势的公众号，很好用的工具。

最后

1. 文章发布渠道

• 知乎：https://zhuanlan.zhihu.com/p/60956642
• Github: https://github.com/facert/beijing_house_knowledge
• 微信公众号: https://mp.weixin.qq.com/s/mtLVgz-Pxnu_q1nwDjIIyQ
• pdf 版本：关注微信公众号「程序化思维」，回复 "买房" 获取。