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北京买房攻略
####[(一)说明](#说明)
####[(二)各区规划](#各区规划)
##### [1. 北京行政区划分](#北京行政区划分)
##### [2. 东城区和西城区规划](#东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划)
##### [3. 朝阳区规划](#朝阳区规划)
##### [4. 海淀区规划](#海淀区规划)
##### [5. 丰台区规划](#丰台区规划)
##### [6. 昌平区规划](#昌平区规划)
##### [7. 亦庄规划](#亦庄规划)
##### [8. 通州区规划](#通州区规划)
#### [(三)房源](#房源)
##### [1. 2014 - 2019 年北京房价走势](#2014 - 2019 年北京房价走势)
##### [2. 201attachments/images/02 月北京二手房成交详情](#201attachments/images/02 月北京二手房成交详情)
##### [3. 各区平均房价](#各区平均房价)
##### [4. 房价调控](#房价调控)
#### [(四)购房与贷款流程](#购房与贷款流程)
##### [1. 外地人在北京买房条件及资格 ](#外地人在北京买房条件及资格)
##### [2. 二手房交易流程](#二手房交易流程)
##### [3. 二手房交易税费清单](#二手房交易税费清单)
##### [4. 首付贷款比例](#首付贷款比例)
##### [5. 月均还款额](#月均还款额)
##### [6. 特殊交易类型](#特殊交易类型)
####[(五)轨道交通](#轨道交通)
##### [1. 2018 - 2021年地铁规划图](#2018 - 2021年地铁规划图)
#### [买房细节FAQ](#买房细节)
##### [1. 贷款相关](#贷款相关)
##### [2. 房子建筑相关](#房子建筑相关)
##### [3. 买房政策相关](#买房政策相关)
##### [4. 推荐](#推荐)
#### [最后](#最后)
####<a herf="说明">说明attachments/images/a>
本文总结了北京买房的一些基础知识与经验,由于市场和房贷政策随时间会发生变化,并不保证所有信息的真实有效性,也不构成任何投资建议。
####<a herf="各区规划">(二)各区规划 attachments/images/a>
##### <a herf="北京行政区划分">1. 北京行政区划分attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553932288675.png)
[《北京城市总体规划2016年—2035年](httpsattachments/images//mp.weixin.qq.coattachments/images/attachments/images/1wfqDWeVJ_5DYtj0QUUyjw),城六区指北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。
1“一核一主一副、两轴多点一区”
![Alt text](attachments/images/1553933805766.png)
“一核”指的是首都功能核心区,是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。
“一主”指的是中心城区即城六区是“四个中心”的集中承载地区是建设国际一流的和谐宜居之都的关键地区是疏解非首都功能的主要地区。总规提出中心城区要降低人口密度2020年中心城区常住人口规模控制在1085万人左右。
“一副”指的是北京城市副中心,是北京新两翼中的一翼。
“两轴”指中轴线及其延长线、长安街及其延长线。
“多点”是位于平原地区的顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个新城。
“一区”是指生态涵养区包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆5个区以及昌平和房山的山区
2 要努力形成北京城市副中心与河北雄安新区比翼齐飞的新格局。
![Alt text](attachments/images/1553933956592.png)
3立足京津冀协同发展
![Alt text](attachments/images/1553934033215.png)
##### <a href="东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划">2. 东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划attachments/images/a>
##### <a href="朝阳区规划">3. 朝阳区规划attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553932786183.png)
##### <a href="海淀区规划">4. 海淀区规划attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553932983356.png)
##### <a href="丰台区规划">5. 丰台区规划attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553933133324.png)
##### <a href="昌平区规划">6. 昌平区规划attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553933265825.png)
##### <a href="亦庄规划">7. 亦庄规划attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553933380928.png)
##### <a href="通州区规划">8. 通州区规划attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553933592544.png)
#### <a href="房源">房源attachments/images/a>
北京的一手楼盘在城六区较少,文章以二手房交易为主。
##### <a href="2014 - 2019 年北京房价走势">1. 2014 - 2019 年北京房价走势attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553935766925.png)
##### <a href="201attachments/images/02 月北京二手房成交详情">2. 201attachments/images/02 月北京二手房成交详情attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553935821805.png)
##### <a href="各区平均房价">3. 各区平均房价attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553935927076.png)
##### <a href="房价调控">4. 房价调控attachments/images/a>
北京房价从 2017 年开始一直处于调控中2019 年的政府工作报告也已经出来,今年房地产的主要任务是保持稳定,所以房价大涨的政策条件并不具备。
落实好一城一策,房价大涨大跌都要地方来负责,部分行情差的城市放松一下是可能的,但一二线重点城市想要放松限购限贷几乎没可能,但比如限价放松还是可以的,这样开发商投资就会回升,有利于经济增长。
另外房产税也开始推进立法中,不过短期内并不会落地。
![Alt text](attachments/images/1553999220890.png)
#### <a href="购房与贷款流程">购房与贷款流程attachments/images/a>
##### <a herf="外地人在北京买房条件及资格">1. 外地人在北京买房条件及资格 attachments/images/a>
* 持有有效《北京工作居住证》
1持有有效《北京工作居住证》
2在本市没拥有住房或只拥有一套住房
* 没有有效《北京工作居住证》
1 持有本市有效暂住证
2 在本市没拥有住房
3 连续60个月以上在本市缴纳社会保险或个人所得税
##### <a href="二手房交易流程">2. 二手房交易流程attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553930407082.png)
##### <a href="二手房交易税费清单">3. 二手房交易税费清单attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553929972644.png)
##### <a href="首付贷款比例">4. 首付贷款比例attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553930069513.png)
##### <a href="月均还款额">5. 月均还款额attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553930217601.png)
##### <a href="特殊交易类型">6. 特殊交易类型attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553930304371.png)
####<a href="轨道交通">轨道交通attachments/images/a>
![Alt text](attachments/images/1553938039934.png)
##### <a href="2018 - 2021年地铁规划图">1. 2018 - 2021年地铁规划图attachments/images/a>
2019年
* 7号线东延工程焦化厂站—环球影城全长16.6公里拟2019年12月竣工。
* 16号线苏州街—宛平全长26.1公里拟2019年12月竣工。
* 16号线二期剩余段西苑—苏州街全长4公里拟2019年12月竣工。
* 轨道交通新机场线一期草桥—新机场全长41.4公里拟2019年9月竣工。
* 轨道交通八通线二期南延土桥—环球影城全长4.5公里拟2019年12月竣工。
* 轨道交通房山线北延郭公庄—丰益桥南全长5.3公里拟2019年12月竣工。
* 亦庄新城现代有轨电车T1线全长13.25公里拟2019年7月竣工。
2020年
* 燕房线支线饶乐府站—周口店镇全长6.1公里拟于2020年12月竣工。
* 8号线三期工程中国美术馆—五福堂全长19.2公里拟2020年12月竣工。
* 14号线剩余段西局站—右安门外站全长4公里拟2020年12月竣工。
* 轨道交通新机场线二期西延东直门站—北新桥全长1.9公里拟2020年12月竣工。
* 轨道交通平谷线一期徐辛庄—平谷站全长54.3公里拟2020年12月竣工。
* 轨道交通昌平线南延一期西二旗—蓟门桥全长12.6公里拟2020年12月竣工。
* 北京市中低速磁悬浮交通示范线S1线剩余段金安桥-苹果园全长1.2公里拟2020年12月竣工。
2021年
* 3号线一期工程东四十条站—高辛店站全长22公里拟于2021年12月竣工。
* 12号线田村—东坝全长29.6公里拟2021年12月竣工。
* 17号线未来科技城北区站—亦庄站前区南站全长49.7公里拟2021年12月竣工。
* 19号线一期新宫站—牡丹园站全长22.4公里拟2021年12月竣工。
* CBD线一期东大桥站—大郊亭站全长6.5公里拟2021年12月竣工。
#### <a href="买房细节">买房细节 FAQattachments/images/a>
##### <a href="贷款相关">1. 贷款相关attachments/images/a>
1从 201attachments/images/0attachments/images/17 起公积金认房又认贷并与缴存年限挂钩每缴存一年可贷10万元缴存12年可以贷到最高的120万元。
2首套房利率上浮 10% 是什么意思?
首先理解基准利率,它是中国人民银行(央行)规定的商业银行及其他金融机构的存、贷款利率基准,是法定利率。比如现在基准利率是 4.9%, 上浮 10% 就是 5.39%
3等额本息和等额本金
等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的,等额本金每个月还款的金额是不同的,第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的,最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。
##### <a href="房子建筑相关">2. 房子建筑相关attachments/images/a>
1普通自住房和非普通租住房
![enter image description here](httpsattachments/images//image1.ljcdn.coattachments/images/baikeimattachments/images/test1476955220phpp3T8BV.png)
2公摊面积
![Alt text](attachments/images/1553950074573.png)
有传言取消公摊面积这个概念,不过对房价影响不大。
3选小区选房的注意点 : httpsattachments/images//www.zhihu.coattachments/images/questioattachments/images/2446407attachments/images/answeattachments/images/232469709
小区规划
a、绿化率 b、车位配比一户一车至少1:0.8的车位配比。c、人车分流attachments/images/否车道宽度地库出入口是否分开。d、容积率及楼间距。e、小区内配套体attachments/images/健身设施、餐饮、便利attachments/images/超市、理发店等等。f、小区内公共区域状况水泥地attachments/images/石材地attachments/images/地砖地attachments/images/排水系统等等。g、变电站及手机基站位置自住可以不迷信但这些问题会影响到房屋再次出售
建筑结构
a、建筑结构框attachments/images/剪力attachments/images/框attachments/images/砌体砖混结构。b、楼层总层数地attachments/images/地面。c、每层几梯几户以及每层每户型建筑面积。d、楼梯数及楼梯间入口是否有避难层至少要求6楼以下单楼attachments/images/18层以下单楼梯双电attachments/images/33楼以下双楼梯双电attachments/images/更高楼层则需设避难层。e、底层是否有商铺商铺楼层数。f、每层层高。g、外墙面外墙attachments/images/瓷attachments/images/石材。外墙漆的楼时间长了显脏显旧对卖二手房出售不利。h、排水同层排attachments/images/非同层排水。i、供水市政供attachments/images/二次供水。
格局
a、采光注意南北向窗外是否有高层建筑遮光。b、通风是否南北通透直接通透OR间接通透。c、厨卫采光。d、主阳台与生活阳台以及物业是否允许封阳台等。e、动静分区及动线。f、南向及北向房间数量分别多少。g、承重墙、配重墙位置影响格局可调整尺度。h、室内噪音。i、室内及室外冲煞比如房间、厨房、卫生间门是否有对冲或室外有尖角冲煞等。也可以根据业主的八字测算房屋格局是否匹配理气派
4买房投资注意点 : httpsattachments/images//mp.weixin.qq.coattachments/images/attachments/images/MD160tkb3UvVjsliF8DMjQ
a. 交通
靠近地铁,越近越值钱,特别是一二线热点城市,节奏快,走路浪费的时间越少越好,通勤上班时间越短越好,走路超过十分钟的就不要考虑了!
b. 学位。
学位越好,升值越快,越抗跌,为了防止学区房改革,买成片的学位房都比较好的片区最保险,中国父母只要有条件为孩子选择好学校的心理不会变。
c. 看未来规划。
不要在乎现在有多荒凉,配套有多不方便,要用发展的眼光看未来规划,周边是否有大型商场还没有开业,有地铁线路还没有通,有其他公共配套规划还没有建好,这样才有想象空间,每一个利好的兑现都有利于房价上涨,如果什么都成熟了反而是利好出尽,没什么太多爆发式增长空间了。
d. 次新房。
拒绝老破旧老破旧的唯一价值是学位房以及确定性的旧改拆迁除此是没有价值的次新房5年以内的最优超过10年就不要考虑投了。
e. 地段。
每个区域的中心位置,都是升值最快的,也是最抗跌的,不要买偏远的郊区,涨的慢跌的快。
##### <a href="买房政策相关">3. 买房政策相关attachments/images/a>
1什么是满五唯一
满五”是指房产证从出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下,房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和增值税。
2商贷买房首套房认定原则
![enter image description here](httpsattachments/images//image1.ljcdn.coattachments/images/neirong-imagattachments/images/neirong1513233975phpqrigok.png)
3什么是共有产权房
共有产权房是新类型房屋其不动产权证上的房屋产权性质将为“共有产权住房”每个共有产权房项目会拿出30%房源分配给“新北京人”。购房人可以按照政策性住房标准商业贷款最低首付比例30%)申请公积金、商业贷款购买。
4什么是限价房限竞房
“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的销售均价进行限制,开发企业向上竞地价,向下竞房价,当所报地价达到合理上限时,开发企业将竞企业自持商品住房面积,最终取得土地开发权。
5一类二类经济适用房区别
一类经济适用房满5年后才可以上市出售二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类经济适用房需要缴纳综合地价款二类经济适用房需要缴纳土地出让金。
6学区多校划片
学区房并不保证 100% 的入学,短期对学区房有利空,但资源相对均衡的优质学区房,反而会更抢手。
![Alt text](attachments/images/1553999733562.png)
##### <a href="推荐">4. 推荐attachments/images/a>
1推荐公众号
* 「京房字」 汇集了房地产专家,政策制定者,研究机构,媒体人。房地产相关的政策走向,这个公众号能第一时间得到解读。
* 「樱桃大房子」地产自媒体号,对房子有自己独特的见解。
* 「撸房价」一个看房价趋势的公众号,很好用的工具。
#### <a href="最后">最后attachments/images/a>
1. 文章发布渠道
* 知乎:
* github:
* pdf 版本:关注微信公众号「程序化思维」,回复 "买房" 获取。
2. 建了一个群,交流北京买房经验,如群满,加微信号 「jeeeeeffer」拉你入群。
![Alt text](attachments/images/1553998992115.png)

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