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# beijing_house_knowledge
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北京买房攻略
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####[(一)说明](#说明)
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####[(二)各区规划](#各区规划)
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##### [1. 北京行政区划分](#北京行政区划分)
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##### [2. 东城区和西城区规划](#东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划)
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##### [3. 朝阳区规划](#朝阳区规划)
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##### [4. 海淀区规划](#海淀区规划)
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##### [5. 丰台区规划](#丰台区规划)
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##### [6. 昌平区规划](#昌平区规划)
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##### [7. 亦庄规划](#亦庄规划)
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##### [8. 通州区规划](#通州区规划)
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#### [(三)房源](#房源)
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##### [1. 2014 - 2019 年北京房价走势](#2014 - 2019 年北京房价走势)
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##### [2. 201attachments/images/02 月北京二手房成交详情](#201attachments/images/02 月北京二手房成交详情)
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##### [3. 各区平均房价](#各区平均房价)
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##### [4. 房价调控](#房价调控)
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#### [(四)购房与贷款流程](#购房与贷款流程)
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##### [1. 外地人在北京买房条件及资格 ](#外地人在北京买房条件及资格)
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##### [2. 二手房交易流程](#二手房交易流程)
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##### [3. 二手房交易税费清单](#二手房交易税费清单)
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##### [4. 首付贷款比例](#首付贷款比例)
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##### [5. 月均还款额](#月均还款额)
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##### [6. 特殊交易类型](#特殊交易类型)
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####[(五)轨道交通](#轨道交通)
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##### [1. 2018 - 2021年地铁规划图](#2018 - 2021年地铁规划图)
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#### [买房细节(FAQ)](#买房细节)
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##### [1. 贷款相关](#贷款相关)
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##### [2. 房子建筑相关](#房子建筑相关)
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##### [3. 买房政策相关](#买房政策相关)
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##### [4. 推荐](#推荐)
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#### [最后](#最后)
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####<a herf="说明">(一)说明attachments/images/a>
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本文总结了北京买房的一些基础知识与经验,由于市场和房贷政策随时间会发生变化,并不保证所有信息的真实有效性,也不构成任何投资建议。
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####<a herf="各区规划">(二)各区规划 attachments/images/a>
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##### <a herf="北京行政区划分">1. 北京行政区划分attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553932288675.png)
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[《北京城市总体规划(2016年—2035年)》](httpsattachments/images//mp.weixin.qq.coattachments/images/attachments/images/1wfqDWeVJ_5DYtj0QUUyjw),城六区指北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。
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(1)“一核一主一副、两轴多点一区”
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“一核”指的是首都功能核心区,是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区。
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“一主”指的是中心城区,即城六区,是“四个中心”的集中承载地区,是建设国际一流的和谐宜居之都的关键地区,是疏解非首都功能的主要地区。总规提出,中心城区要降低人口密度,2020年中心城区常住人口规模控制在1085万人左右。
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“一副”指的是北京城市副中心,是北京新两翼中的一翼。
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“两轴”指中轴线及其延长线、长安街及其延长线。
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“多点”是位于平原地区的顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个新城。
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“一区”,是指生态涵养区,包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆5个区,以及昌平和房山的山区
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(2) 要努力形成北京城市副中心与河北雄安新区比翼齐飞的新格局。
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![Alt text](attachments/images/1553933956592.png)
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(3)立足京津冀协同发展
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![Alt text](attachments/images/1553934033215.png)
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##### <a href="东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划">2. 东城区和西城区将合并编制核心区控制性详细规划attachments/images/a>
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##### <a href="朝阳区规划">3. 朝阳区规划attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553932786183.png)
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##### <a href="海淀区规划">4. 海淀区规划attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553932983356.png)
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##### <a href="丰台区规划">5. 丰台区规划attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553933133324.png)
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##### <a href="昌平区规划">6. 昌平区规划attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553933265825.png)
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##### <a href="亦庄规划">7. 亦庄规划attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553933380928.png)
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##### <a href="通州区规划">8. 通州区规划attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553933592544.png)
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#### <a href="房源">(三)房源attachments/images/a>
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北京的一手楼盘在城六区较少,文章以二手房交易为主。
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##### <a href="2014 - 2019 年北京房价走势">1. 2014 - 2019 年北京房价走势attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553935766925.png)
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##### <a href="201attachments/images/02 月北京二手房成交详情">2. 201attachments/images/02 月北京二手房成交详情attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553935821805.png)
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##### <a href="各区平均房价">3. 各区平均房价attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553935927076.png)
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##### <a href="房价调控">4. 房价调控attachments/images/a>
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北京房价从 2017 年开始一直处于调控中,2019 年的政府工作报告也已经出来,今年房地产的主要任务是保持稳定,所以房价大涨的政策条件并不具备。
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落实好一城一策,房价大涨大跌都要地方来负责,部分行情差的城市放松一下是可能的,但一二线重点城市想要放松限购限贷几乎没可能,但比如限价放松还是可以的,这样开发商投资就会回升,有利于经济增长。
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另外房产税也开始推进立法中,不过短期内并不会落地。
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![Alt text](attachments/images/1553999220890.png)
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#### <a href="购房与贷款流程">(四)购房与贷款流程attachments/images/a>
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##### <a herf="外地人在北京买房条件及资格">1. 外地人在北京买房条件及资格 attachments/images/a>
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* 持有有效《北京工作居住证》
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(1)持有有效《北京工作居住证》
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(2)在本市没拥有住房或只拥有一套住房
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* 没有有效《北京工作居住证》
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(1) 持有本市有效暂住证
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(2) 在本市没拥有住房
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(3) 连续60个月(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税
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##### <a href="二手房交易流程">2. 二手房交易流程attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553930407082.png)
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##### <a href="二手房交易税费清单">3. 二手房交易税费清单attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553929972644.png)
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##### <a href="首付贷款比例">4. 首付贷款比例attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553930069513.png)
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##### <a href="月均还款额">5. 月均还款额attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553930217601.png)
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##### <a href="特殊交易类型">6. 特殊交易类型attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553930304371.png)
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####<a href="轨道交通">(五)轨道交通attachments/images/a>
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![Alt text](attachments/images/1553938039934.png)
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##### <a href="2018 - 2021年地铁规划图">1. 2018 - 2021年地铁规划图attachments/images/a>
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2019年
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* 7号线东延工程(焦化厂站—环球影城)全长16.6公里,拟2019年12月竣工。
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* 16号线(苏州街—宛平)全长26.1公里,拟2019年12月竣工。
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* 16号线二期剩余段(西苑—苏州街)全长4公里,拟2019年12月竣工。
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* 轨道交通新机场线一期(草桥—新机场)全长41.4公里,拟2019年9月竣工。
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* 轨道交通八通线二期(南延,土桥—环球影城)全长4.5公里,拟2019年12月竣工。
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* 轨道交通房山线北延(郭公庄—丰益桥南)全长5.3公里,拟2019年12月竣工。
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* 亦庄新城现代有轨电车T1线,全长13.25公里,拟2019年7月竣工。
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2020年
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* 燕房线支线(饶乐府站—周口店镇)全长6.1公里,拟于2020年12月竣工。
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* 8号线三期工程(中国美术馆—五福堂)全长19.2公里,拟2020年12月竣工。
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* 14号线剩余段(西局站—右安门外站)全长4公里,拟2020年12月竣工。
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* 轨道交通新机场线二期(西延,东直门站—北新桥)全长1.9公里,拟2020年12月竣工。
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* 轨道交通平谷线一期(徐辛庄—平谷站)全长54.3公里,拟2020年12月竣工。
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* 轨道交通昌平线南延一期(西二旗—蓟门桥)全长12.6公里,拟2020年12月竣工。
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* 北京市中低速磁悬浮交通示范线(S1线)剩余段(金安桥-苹果园)全长1.2公里,拟2020年12月竣工。
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2021年
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* 3号线一期工程(东四十条站—高辛店站)全长22公里,拟于2021年12月竣工。
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* 12号线(田村—东坝)全长29.6公里,拟2021年12月竣工。
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* 17号线(未来科技城北区站—亦庄站前区南站)全长49.7公里,拟2021年12月竣工。
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* 19号线一期(新宫站—牡丹园站)全长22.4公里,拟2021年12月竣工。
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* CBD线一期(东大桥站—大郊亭站)全长6.5公里,拟2021年12月竣工。
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#### <a href="买房细节">买房细节 (FAQ)attachments/images/a>
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##### <a href="贷款相关">1. 贷款相关attachments/images/a>
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(1)从 201attachments/images/0attachments/images/17 起,公积金认房又认贷,并与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元。
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(2)首套房利率上浮 10% 是什么意思?
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首先理解基准利率,它是中国人民银行(央行)规定的商业银行及其他金融机构的存、贷款利率基准,是法定利率。比如现在基准利率是 4.9%, 上浮 10% 就是 5.39%
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(3)等额本息和等额本金
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等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的,等额本金每个月还款的金额是不同的,第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的,最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。
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##### <a href="房子建筑相关">2. 房子建筑相关attachments/images/a>
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(1)普通自住房和非普通租住房
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![enter image description here](httpsattachments/images//image1.ljcdn.coattachments/images/baikeimattachments/images/test1476955220phpp3T8BV.png)
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(2)公摊面积
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![Alt text](attachments/images/1553950074573.png)
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有传言取消公摊面积这个概念,不过对房价影响不大。
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(3)选小区,选房的注意点 : httpsattachments/images//www.zhihu.coattachments/images/questioattachments/images/2446407attachments/images/answeattachments/images/232469709
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小区规划
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a、绿化率 b、车位配比(一户一车至少1:0.8的车位配比)。c、人车分流(attachments/images/否),车道宽度,地库出入口是否分开。d、容积率及楼间距。e、小区内配套(体attachments/images/健身设施、餐饮、便利attachments/images/超市、理发店等等)。f、小区内公共区域状况(水泥地attachments/images/石材地attachments/images/地砖地attachments/images/排水系统等等)。g、变电站及手机基站位置(自住可以不迷信,但这些问题会影响到房屋再次出售)。
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建筑结构
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a、建筑结构:框attachments/images/剪力attachments/images/框attachments/images/砌体(砖混)结构。b、楼层总层数(地attachments/images/地面)。c、每层几梯几户,以及每层每户型(建筑)面积。d、楼梯数及楼梯间入口,是否有避难层(至少要求:6楼以下单楼attachments/images/18层以下单楼梯双电attachments/images/33楼以下双楼梯双电attachments/images/更高楼层则需设避难层)。e、底层是否有商铺(商铺楼层数)。f、每层层高。g、外墙面(外墙attachments/images/瓷attachments/images/石材)。外墙漆的楼,时间长了显脏显旧,对卖二手房出售不利。h、排水:同层排attachments/images/非同层排水。i、供水:市政供attachments/images/二次供水。
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格局
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a、采光(注意南北向窗外是否有高层建筑遮光)。b、通风(是否南北通透,直接通透OR间接通透)。c、厨卫采光。d、主阳台与生活阳台(以及物业是否允许封阳台等)。e、动静分区及动线。f、南向及北向房间数量分别多少。g、承重墙、配重墙位置(影响格局可调整尺度)。h、室内噪音。i、室内及室外冲煞(比如房间、厨房、卫生间门是否有对冲,或室外有尖角冲煞等)。也可以根据业主的八字,测算房屋格局是否匹配(理气派)。
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(4)买房投资注意点 : httpsattachments/images//mp.weixin.qq.coattachments/images/attachments/images/MD160tkb3UvVjsliF8DMjQ
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a. 交通
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靠近地铁,越近越值钱,特别是一二线热点城市,节奏快,走路浪费的时间越少越好,通勤上班时间越短越好,走路超过十分钟的就不要考虑了!
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b. 学位。
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学位越好,升值越快,越抗跌,为了防止学区房改革,买成片的学位房都比较好的片区最保险,中国父母只要有条件为孩子选择好学校的心理不会变。
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c. 看未来规划。
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不要在乎现在有多荒凉,配套有多不方便,要用发展的眼光看未来规划,周边是否有大型商场还没有开业,有地铁线路还没有通,有其他公共配套规划还没有建好,这样才有想象空间,每一个利好的兑现都有利于房价上涨,如果什么都成熟了反而是利好出尽,没什么太多爆发式增长空间了。
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d. 次新房。
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拒绝老破旧,老破旧的唯一价值是学位房,以及确定性的旧改拆迁,除此是没有价值的,次新房5年以内的最优,超过10年就不要考虑投了。
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e. 地段。
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每个区域的中心位置,都是升值最快的,也是最抗跌的,不要买偏远的郊区,涨的慢跌的快。
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##### <a href="买房政策相关">3. 买房政策相关attachments/images/a>
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(1)什么是满五唯一?
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满五”是指房产证从出证开始计算,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下,房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和增值税。
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(2)商贷买房首套房认定原则
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(3)什么是共有产权房?
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共有产权房是新类型房屋,其不动产权证上的房屋产权性质将为“共有产权住房”,每个共有产权房项目会拿出30%房源分配给“新北京人”。购房人可以按照政策性住房标准(商业贷款最低首付比例30%)申请公积金、商业贷款购买。
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(4)什么是限价房,限竞房?
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“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的销售均价进行限制,开发企业向上竞地价,向下竞房价,当所报地价达到合理上限时,开发企业将竞企业自持商品住房面积,最终取得土地开发权。
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(5)一类,二类经济适用房区别
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一类经济适用房满5年后才可以上市出售,二类经济适用房拿到房本即可上市出售。一类经济适用房需要缴纳综合地价款,二类经济适用房需要缴纳土地出让金。
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(6)学区多校划片
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学区房并不保证 100% 的入学,短期对学区房有利空,但资源相对均衡的优质学区房,反而会更抢手。
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(1)推荐公众号
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* 「撸房价」一个看房价趋势的公众号,很好用的工具。
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1. 文章发布渠道
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* 知乎:
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